La Ley de Alquileres vigente, se sabe, no contenta a ninguna de las partes involucradas. Por un lado, quienes necesitan pagar mensualmente por una vivienda casi no encuentran opciones en el mercado, y los propietarios que sacan con su inmueble una renta reniegan del hecho de tener que atarse a tres años de locación y con reajustes regulados en tiempo y forma por el Estado.
¿Qué cambios harían los propietarios en el caso de que se los consultara para una reforma de la normativa (la cual no avanza a pesar de que se anunciaron meses atrás intentos de modificaciones)?
Si bien reciben objeciones varios puntos de la Ley 27.551, en vigor desde el 30 de junio de 2020, los conocedores del negocio apuntan fundamentalmente contra dos de los cambios introducidos por la normativa: la extensión a tres años (eran dos anteriormente) de la duración de los contratos y el modo de convalidación de los ajustes, que se realiza una vez al año y a través de un índice que da a conocer el Banco Central contemplando la evolución de los salarios y de la inflación.
Desde su aprobación, según reiteran en las inmobiliarias, el mercado de los alquileres se ha retraído de tal manera que casi no hay locaciones disponibles, pues frente a las actuales reglas de juego los propietarios temen perder y muchos de ellos han retirado los inmuebles del sistema de rentas convencional.
Las inmobiliarias proponen, en consonancia con las inquietudes de los dueños de los inmuebles, retornar al sistema de acuerdo entre partes por dos años y permitir, asimismo, la libertad contractual para definir plazos y formatos de actualización de los valores.
Desde el sector inmobiliario proponen en forma urgente dos cosas: No derogar totalmente esta ley, porque si se deroga debe volverse a la vieja reglamentación por el Código Civil y Comercial y sería más complejo (aunque podría ser una opción), con reducir el período de locación de 36 a 24 meses (como era antes) y dejar el pacto entre las partes del índice ajustable semestralmente (como se ajusta en toda la economía) ya estaría.
El debate interminable
Tras un extenso periodo de debate en las comisiones en el cual no se logró acordar un dictamen para modificar la actual Ley de Alquileres, en la última sesión de Diputados, se buscó desarrollar el debate sobre tablas. La idea, con amplio apoyo entre los bloques de oposición al Gobierno nacional, en particular de Juntos por el Cambio, no prosperó, pero después de largas deliberaciones se avanzó con la convocatoria a una sesión especial para el 23 de agosto.
La nota no fue acompañada por la bancada oficialista, pero no se descarta que ese día dé quórum para facilitar el debate. La presidenta de la Cámara, Cecilia Moreau (Frente de Todos), señaló que “ojalá se puede llegar a ese acuerdo, porque ya hay dictámenes sobre el tema, y es un tema que las comisiones vinieron tratando desde hace mucho tiempo. Si este tema no fue tratado antes acá es porque no hubo consenso. Ojalá, lo puedan encontrar de acá a la próxima sesión”, cerró.
En ese contexto, un grupo de entidades vinculadas a la construcción y la comercialización de viviendas presentó en la Cámara de Diputados de la Nación una iniciativa para que los legisladores modifiquen dos artículos de la actual ley. La propuesta plantea que “el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual pueden realizarse ajustes como mínimo cuatrimestrales”. Agrega que “en ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario”.
Lo sugerido por estas entidades es que los ajustes deben seguir actualizándose bajo un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Un mercado parado
Un problema acuciante para los inquilinos es la notoria falta de oferta, que produce serias dificultades para conseguir inmuebles para alquilar y, además, para cerrar un precio razonable. El mercado de la locación -para que se entienda- no es una foto. El déficit habitacional no es una cuestión que se puede medir y decir ´en los próximos 5 años va a ser de esta forma´. Es creciente. Es día a día creciente. En consecuencia, cuando se para la oferta, se congela la inversión por el contexto económico que estamos viviendo y -por no haber un acuerdo con la legislación vigente- se produce el faltante de oferta y al producirse el faltante, al subir la demanda y haber menos oferta, también suben los precios.
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