Ley de alquileres: ajustes semestrales y contratos de tres años

La nueva ley de alquileres que aprobó la Cámara de Diputados mantiene el plazo de tres años de vigencia para los contratos y establece como principal modificación respecto a la norma que rige en la actualidad, que la actualización será semestral en base a un índice denominado Casa Propia.

En la madrugada de ayer, la Cámara baja convirtió en ley, con 128 votos a favor y 114 en contra, el proyecto de reforma de alquileres con los cambios incluidos por el oficialismo en el Senado. La nueva norma establece que los contratos de alquiler seguirán teniendo una duración de tres años, quedando de lado la propuesta votada inicialmente por la Cámara de Diputados -impulsada por Juntos por el Cambio- para que la duración de los mismos sea de dos años, con ajustes cada cuatro meses en base a un índice pactado entre las partes.

La reforma entrará en vigencia cuando se publique en el Boletín Oficial, hasta entonces continuará vigente la actual, que se aprobó en 2020.

El proyecto convertido en ley establece que los contratos de alquiler deberán ser estipulados "en valor único en moneda nacional" y que se podrán realizar "ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses". También, el Senado modificó el mecanismo de actualización de los alquileres, al establecer que "los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el BCRA".

El índice Casa Propia, que se utiliza desde 2021 para la actualización de las cuotas para los diferentes créditos que se enmarcan dentro del Programa Federal Casa Propia y Procrear II, tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.

De acuerdo con información suministrada por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, esta fórmula promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a morigerar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales. Además, la fórmula Casa Propia incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9, de modo que, en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, la referencia que se tomará en cuenta será equivalente al 90%.

Desde Inquilinos Agrupados destacaron, ayer, que la nueva ley contempla un plazo de vigencia de "3 años, actualización semestral por el índice público Casa Propia y prohibición de publicar alquileres en moneda extranjera".

Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, manifestó que "la pelea que dimos las organizaciones inquilinas contra el lobby del mercado inmobiliario fue enorme, pero dio resultados". "La ley que hoy se aprobó en el Congreso también va a ser resistida por las inmobiliarias del país. Por lo tanto ahora, de manera urgente, exigimos que el ministro de hábitat, Santiago Maggiotti, responda a nuestros pedidos de reunión y nos informe qué va a hacer para que la ley se cumpla", agregó Muñoz.

La Federación de Inquilinos solicitó una reunión con carácter de "urgente" al ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat "para que nos comunique cuáles serán las medidas para controlar el cumplimiento de la ley de alquileres que sancionó esta mañana el oficialismo".

En línea con Muñoz, Tamara Lescano, de Inquilinos Agrupados, dijo que "la ley de alquileres entrará en vigencia en pocos días cuando el Presidente (Alberto Fernández) la promulgue. Mientras tanto todo contrato que se firme es bajo la ley con actualización anual. Luego, el único cambio que habrá es que todo contrato nuevo será con una actualización semestral".

Al referirse a la norma sancionada por la Cámara baja, el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) dijo que con la misma "se protegieron los derechos de los inquilinos". "Es un triunfo de la organización de las inquilinas y los inquilinos; ahora hace falta que se haga cumplir la norma, que la difundan de manera masiva, que haya ámbitos de denuncia y una política habitacional para que el alquiler sea un modo digno de acceso a la vivienda", agregó la entidad a través de su cuenta en la red social X (ex Twitter).

Por su parte, desde el sector inmobiliario, la presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), Marta Liotto, explicitó un "enérgico rechazo a esta Ley de Alquileres que se sancionó esta madrugada".

Liotto dijo que los cambios introducidos incluso "van a agravar la histórica crisis que padece el mercado inmobiliario". Con el contrato a tres años "los propietarios se sienten inseguros; entrás a un portal y tenés cero oferta", afirmó la directiva.

Sobre los contratos que se encuentran vigentes, Liotto dijo que "hay que cumplirlos, hay que terminarlos. Las leyes siempre son para adelante, esta reforma hay que publicarla en el Boletín Oficial y después entra en vigencia".

Repercusiones en Junín

Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín, afirmó a Democracia: “Se sostienen los 36 meses, se incorporó un nuevo índice (Casa Propia), que será aplicado de manera semestral, aunque no se condice con la inflación real, por lo que no creo que esto incentive a entregar inmuebles en locación a una gran parte del mercado, que hoy está en venta. Es más, se puede producir una migración a los alquileres temporarios”. 

“Creo que los cambios también pueden traer dificultades”, consideró.

Hernán Pietrobón, de la inmobiliaria homónima, afirmó a este diario: “Celebro que se haya tratado y que hayan introducido reformas. La expectativa era que se acortara el plazo de 3 a 2 años, eso no ocurrió y se mantiene en tres años. Los ajustes de redujeron a 6 meses, o sea, a la mitad de la ley actual, pero no sé si alienta mucho a los propietarios, porque en un contexto inflacionario como el actual puede ser un plazo demasiado elevado para acompañar la rentabilidad deseada.

“Francamente no creo que esta reforme motive la vuelta de las propiedades al mercado de los alquileres, por lo que creo que los inquilinos, lamentablemente, van a tener que continuar con este trajín y con esa búsqueda desenfrenada, soportando costos elevados. El máximo aliciente que pueden tener es que, una vez firmado el contrato, durante tres años van a poder estar más tranquilos; van a ser afortunados aquellos inquilinos que logren conseguir una vivienda bajo estas condiciones de contratación”, añadió.