Jorge Linares es una figura reconocida en Pergamino: además de su vasta trayectoria como notario, se ha consolidado como un empresario desarrollador, enfocado en el valor agregado de la tierra. Durante la última edición de EN VIVO: DiarioNucleo.com, que se emite los martes a las 19 por Fana Digital, Linares detalló cómo nació Parcum, el parque industrial que está a días de finalizar su construcción. En un contexto económico volátil, el inversor reveló las claves de su éxito, la importancia del capital propio para emprender, el potencial logístico de Pergamino y el respaldo que significó la reciente visita del gobernador Axel Kicillof a este polo productivo local.
¿Qué lo llevó de su actividad notarial, de escribano, a convertirse en un empresario de bienes raíces, un mundo que implica asumir notorios riesgos?
Todo surgió a partir de mi actividad notarial, que es mi actividad principal. El espíritu emprendedor o la curiosidad que uno tiene por desarrollar otras cosas lo va llevando, despacio y sin querer, a lograr objetivos. Nació, en realidad, como una forma de ocupar el espacio ocioso después de la jornada notarial. Prácticamente, todas las actividades surgen cuando uno tiene esos momentos libres, y yo elegí ocuparlos en el trabajo y el desarrollo, pero siempre con mucha dedicación y disciplina. Esa es una de las claves. No es que uno se proyecte y diga "este será un nuevo capítulo en mi vida"; es un capítulo más. Hay que disfrutar tanto lo bueno como lo malo, porque de lo malo siempre se saca algo bueno.
¿Cuál es su trayectoria en ambas áreas?
En la actividad empresarial llevo 40 años, y como escribano, una trayectoria de 47 años. Es una actividad muy apasionante, que toca momentos tan importantes en la vida de una persona como una sucesión o la adquisición de su primer inmueble.
Usted insiste en que la gente no debe temer emprender. ¿Cómo se gestó el parque industrial Parcum?
Siempre digo que hay que emprender. La idea del Parque Industrial nació al estudiar la ley y percibir la necesidad de otro polo en Pergamino. Empecé a indagar despacio, sin descuidar mi trabajo principal. Para el registro de un parque industrial, se requiere la aprobación de los tres poderes (Nación, Provincia y Municipio). La voluntad de iniciar el proyecto surgió en el Concejo Deliberante de Pergamino, que consideró necesaria la construcción de un nuevo espacio.
¿Qué tipo de parque es Parcum y qué organismos involucra?
Es un Parque Tecnológico Mixto Industrial. Si bien es de gestión privada, requiere el apoyo de la Municipalidad de Pergamino y, fundamentalmente, del Ministerio de Producción de la Provincia de Buenos Aires.
No es un emprendimiento simple, como un complejo de viviendas, sino que tiene un espectro de requerimientos mucho más amplio.
Es diferente. Las autoridades exigen que el inversor tome todos los recaudos, desde la hidráulica y el tratamiento de efluentes y emanaciones, hasta la calidad de la infraestructura. Por ejemplo, no puede ser asfalto, sino hormigón de 18 centímetros de espesor. Esta, junto con la provisión de energía de baja y media tensión, es la parte más costosa del Parque.
La solvencia del proyecto es crucial para generar confianza.
Así es. La gente debe confiar en que el objetivo se logrará y que su compra será exitosa, sin riesgo de que la obra quede incompleta. Es importante ofrecer proximidad al casco urbano, seguridad en el predio, cerramiento y, sobre todo, solvencia para garantizar la inversión.
¿Cómo se financió el proyecto, evitando depender exclusivamente de las ventas anticipadas?
No es tan simple. Hay que arrancar con capital propio. Una vez que se inicia con fondos propios, se puede vender para tener liquidez. El problema es vender anticipadamente a precios bajos; la elevación de costos, especialmente después de la devaluación (la obra de luz se incrementó un 100%), puede hacer que la obra quede inconclusa.
¿Cómo se encuentra el Parque actualmente en términos de avance y ventas?
Tengo que agradecer a la comunidad que confió y compró en las primeras etapas, lo que me dio la liquidez necesaria. Hoy, de los 98 lotes, me quedan 48 disponibles. Esto demuestra el éxito del esfuerzo personal. Estoy a 20 días de finalizar el Parque, con los finales de obra de la Autoridad del Agua, Hidráulica y Catastro, lo que permitirá escriturar entre fin de año y la primera quincena de enero.
¿Cuánto llevó desarrollar la obra?
La obra de construcción plena se desarrolló durante el tercer, cuarto y quinto año, sin interrupciones. Insisto: esta obra se concretó gracias a la gente que apostó cuando todo era solo campo.
Empresas de capital están eligiendo radicarse en Parcun. ¿Por qué optaron por este predio y no por otros?
El año pasado, una empresa con marca registrada que evaluaba otras localidades, visitó Pergamino y eligió el Parque. Si uno ofrece producto, la gente adhiere. Estas empresas vinieron porque existía un parque industrial terminado. El Parque Municipal ya está colapsado, y Parcum es uno de los dos únicos parques registrados en la ciudad.
¿Qué significó la llegada del gobernador Axel Kicillof a Parcun, siendo el único emprendimiento privado que visitó en su estadía?
Fue una grata sorpresa. Sesenta días antes, ya había estado personal de Producción de la Provincia, que son los encargados de habilitar la construcción. Ellos evalúan especialmente la altimetría por riesgo de inundación; Hidráulica es inflexible en el tratamiento de efluentes. Luego de inspecciones periódicas, ellos mismos nos felicitaron por la velocidad y calidad, considerándonos dentro de los cuatro o cinco mejores parques industriales de la Provincia.
¿Cómo se gestó la visita del Gobernador?
En los cinco años del proyecto, no recibí ayuda económica estatal. El personal de Producción comentó al Gobernador que el Parque estaba a punto de terminarse y merecía una visita.
¿Qué le solicitó al mandatario durante su encuentro?
Le pregunté por una necesidad de la comunidad: la obra de gas en esa zona. Dijeron que se iban a ocupar.
¿Qué atractivo ofrece Pergamino a las empresas que buscan radicarse?
Desde el punto de vista de Nación y Provincia, los beneficios impositivos son nulos. A nivel local (municipal), los beneficios son la exención del derecho de construcción, de propaganda y de seguridad e higiene. El beneficio principal del Parque para la ciudad es urbanístico: concentra la actividad, especialmente la logística.
La logística es la actividad preponderante.
Así es. Quien maneja una flota de camiones necesita un espacio seguro, tranquilo, iluminado, y con infraestructura para la transferencia de mercadería, sin interferir en el casco urbano. Esto hace que la actividad sea más eficiente. Una empresa que está por instalarse operará con setenta empleados locales y 150 unidades diarias, distribuyendo 14.000 paquetes por día. Eso genera movimiento y tracción.
La ubicación es, además, excelente: sobre la ruta nacional, cerca del aeródromo y con la autopista a pocos kilómetros.
Su ubicación es extraordinaria. Además, hago votos para que la autopista traiga mucho movimiento. Urbanísticamente, el Parque se ubica en la Zona 2 y B, que es industrial, cumpliendo con la coherencia de no molestar al resto de la comunidad.
Hoy la inversión se centra en lo financiero o en el dólar. ¿Por qué prefiere invertir en bienes raíces y en el sector productivo?
Yo respeto el área financiera, pero siempre aposté a la tierra, al título de propiedad y a la producción. Me dedico mucho también a lo agropecuario. Mi enfoque siempre fue el trabajo y la producción, no la especulación. Nunca operé con acciones ni con dinero en el exterior.
Invertir en desarrollo agrega valor. Hoy ese predio tiene un valor infinitamente superior al de la tierra original.
Desarrollar un parque industrial puede significar una mejora del 600% sobre el valor inicial del terreno. Comprar la tierra es solo el 15% del total invertido. En mi caso, pude concretarlo gracias a que un amigo me facilitó la compra con un pago diferido.
¿Cuáles son sus recomendaciones para quien quiere emprender hoy, en un contexto económico tan volátil?
La clave es que las condiciones nunca están dadas completamente. Lo que recomiendo es apostar a algo productivo que se pueda pagar con la producción. Quien invierte en el campo y lo explota, o quien invierte en un lote para edificar, está agregando valor. Siempre y cuando se hagan bien los números y se cuente con un porcentaje de capital propio (al menos un 30%) para arrancar. No se debe depender exclusivamente de capital ajeno para que el proyecto no se detenga.
Volviendo a Parcum, ¿cuáles son las perspectivas de desarrollo de la zona circundante?
Se lo adelanto: en la autopista, en la zona de Miguel Cané hasta el Arroyo Pergamino, se notará un gran desarrollo en ocho meses. Estamos trabajando en la instalación de una estación de servicio de una firma con 40 bocas, que apostará fuertemente a Pergamino. Una estación de servicio es un polo de atracción que revitalizará esa zona.
Además, el Parque sigue traccionando.
Sí. Hoy Parcum ya arrancó. Una empresa está construyendo una nave de 6.000 metros cubiertos con energía fotovoltaica, una inversión muy grande que genera movimiento. Esta energía renovable, además, goza de beneficios impositivos. La calidad de la construcción y las obras (como el sistema contra incendio) confirman que estas empresas hacen las cosas muy bien.
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