Preocupación en el Colegio de Martilleros de Pergamino por el avance de las franquicias inmobiliarias

La competencia desleal es una serie de prácticas económicas agresivas usadas para obtener y tener una ventaja sobre los competidores de manera contraria a la buena fe.

Al menos, así lo detalla la Real Academia Española. Y partiendo de esa base hay un enorme debate que cada vez toma más impulso sobre si es paraje la competencia entre franquicias inmobiliarias y martilleros y corredores públicos.

Más allá de la discusión existen leyes claras que limitan el accionar de las franquicias, pero, a pesar de eso, el avance de las mismas en ciudades del interior parece no detenerse, sin importar leyes y reglamentaciones.

En la provincia de Buenos Aires, la cual está integrada por 135 municipios, hay más de 80 que, a través de ordenanzas creadas por los concejos deliberantes e impulsadas por los colegios de martilleros, hay logrado poner en al menos en pausa la arremetida, prohibiendo la instalación y funcionamiento de las franquicias inmobiliarias.

Desde hace años los diferentes colegios de martilleros vienen bregando por una normativa general que frene el avance, atento que habilitan un ejercicio profesional ilegal a través de la figura del “agente inmobiliario”, que no cuenta con reconocimiento ni incumbencias para realizar el corretaje.

A pesar del constante progreso y sin cumplir con diversos fallos, los colegios siguen insistiendo en la necesidad de reforzar las leyes existentes para sentirse “amparados” por la Justicia. De todos modos, actualmente hay 109 causas en la Justicia por la aparición de franquicias en distintos estados municipales.

Al 1 de agosto de 2024, del total, 30 contaban con sentencia firme en la Provincia de Buenos Aires, quince ante la Suprema Corte de la Provincia, siete ante Cámaras de Apelaciones Contencioso Administrativo, 44 en trámite y 35 casusas disciplinarias.

Según detallaron los propios martilleros, la ley nacional 20.266 y provincial 10.973 establecen claramente los requisitos de quienes pueden ejercer la profesión, descartando en forma terminante la posibilidad de que sociedades comerciales o franquicias puedan ejercer la actividad reservada únicamente a los Martilleros y Corredores Públicos.

Pergamino, el problema de la Región

Consultado por Diarionucleo.com, Fabián Acerbo, presidente del Colegio de Martilleros de Pergamino se mostró preocupado por todo lo que ocurre en el distrito y no dudó en decir que “son cuestiones políticas”. “En Pergamino hay una sola persona que presta nombre a Remax, que es una colegiada de nuestro Departamento Judicial. Por eso iniciamos las causas como corresponde y tenemos seis causas contra esta colegiada”, reveló.

Entre las propiedades que se comercializan, ya sea para la venta o para alquiler, se encuentran algunas que son de Pergamino, pero también de Junín y Rojas, porque la colegiada a la que hace mención Acerbo “puso carteles de Remax en Junín, Rojas y otras ciudades”. “Es por eso que nos emitieron el expediente. Muchos fallaron también a favor nuestro, pero ahora ellos hicieron una apelación de un recurso extraordinario a la Corte para demorar la causa. Hasta que no tengamos sentencia definitiva, no podemos clausurar la oficina”, aclaró.

En el distrito que conduce el intendente Javier Martínez sigue sin aparecer una ordenanza que resguarde el trabajo profesional de los martilleros. Hace dos años el colegio presentó un proyecto que fue tratado por una comisión interna pero los miembros de la misma decidieron “pasarlo a archivo”.

Esto hizo que un desarrollo privado de un parque industrial pueda ser comercializado íntegramente por una franquicia en un negocio inmobiliario que será millonario. “Le han dado la venta a Remax. Nosotros no podemos decir, lamentable, que la gente de la ciudad trabaje con una multinacional que tiene muchos agentes y no es ni el profesional que está a cargo. Lo mismo es que si yo abro una clínica y pongo 20 o 30 personas a que atiendan como si fueran médicos y en realidad son todos truchos”, trazó un paralelo Acerbo.

En cuanto al pase a archivo de lo presentado por el Colegio de Martilleros de Pergamino ante el Concejo Deliberante, Acerbo no dudó en expresar que “fue una vergüenza lo que sucedió”. Y disparó: “Seguramente vino alguna orden política, porque ya teníamos todo consensuado con los concejales, pero allí jugó la política”.

“Ahora estamos trabajando en un proyecto que aún es más lapidario para la reforma de la ley donde directamente prohíbe la franquicia en las provincias de Buenos Aires. Así que estamos trabajando en eso, y conjuntamente con el colegio de Junín, un colegio hermano, estamos haciendo tareas en conjunto, y vamos a llegar a buen puerto”, adelantó.

A su vez, Acerbo analiza presentar nuevamente el proyecto en el Concejo, los tiempos se lo permiten y la actual composición del HCD les podría dar, al menos, un poco más de “batalla” en el recinto,

“inundado de carteles”

Leticia Conti, concejal de Unión por la Patria de Pergamino, recordó lo sucedido con este expediente en el Concejo de aquel entonces donde el oficialismo contaba con una abrumadora mayoría. “Vino Fabián Acerbo enardecido totalmente con el tema de Remax y planteaba un tema legal. Pero toda franquicia se abusa de esos grises de la ley, porque siempre tiene que haber un martillero. Nosotros nos queríamos expresar a favor de los martilleros de nuestra ciudad”, destacó la concejal.

Al igual que Acerbo, para Conti “todo termina siendo voluntad política”. “Lo que sí he notado en las últimas semanas es una avanzada brutal de Remax en Pergamino porque hay cientos de carteles”, advirtió.

“Ojalá pudiéramos retomar la discusión porque nuestra sensación fue que quedó inconclusa y no se resolvió en términos de discusión, ni en términos de propuesta”, mostró Conti.

La ciudad de Pergamino cuenta con la particularidad de que en poco tiempo contará con tres parques industriales. Uno de ellos se encuentra en plena etapa de comercialización de los lotes industriales y quien está a cargo de la operación de compra venta de los mismo es la franquicia. “Lógicamente que el colegio departamental Pergamino elevará oportunamente la ampliación correspondiente a las denuncias que están tramitando y tendrá conversaciones con la municipalidad respecto a la comercialización bajo el formato franquiciado, pero ya es un tema del Departamento Judicial de Pergamino”, dijo Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros de Junín.

La aparición de la figura de agente, es decir, personas que ejercen un corretaje, una acción profesional que no le corresponde, no tienen la capacidad profesional certificada. “No están colegiados y estarían infringiendo el artículo 247 del Código Penal por usurpación de títulos de honores”, sentenció el presidente del Colegio de Martilleros de Junín.

Situación en Junín

El Colegio de Martilleros del Departamento Judicial Junín logró trabajar en conjunto con el Concejo Deliberante y establecer una ordenanza, la número 8223, que establece normas sobre este tema. Repasando el recorrido, Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros, recordó que el 7 de noviembre de 2023, el Colegio solicitó la creación de una ordenanza que prohíba la habilitación de oficinas inmobiliarias y publicidad en la vía pública de franquicias sin habilitación profesional para la actividad de martilleros y corredores públicos.

La comisión de Legislación, Interpretación y Acuerdos del Concejo aconsejó aprobar la petición presentada por el Colegio causante y el año pasado se transformó en ordenanza municipal, en la cual se establece la prohibición de habilitaciones de negocios inmobiliarios bajo la forma de representación de franquicias, licencias o marcas.

Además, hace referencia a la prohibición de publicidad en la vía pública, en cualquiera de sus formas, de servicios inmobiliarios presentados por franquicias, licencias o marcas. Inclusive, el Gobierno municipal tiene la potestad de disponer y autorizar la remoción inmediata de este tipo de publicidad.
En cuanto a las sanciones, además de la remoción de la cartelería, podrá realizarse el decomiso de la publicidad en contravención, ya sea de oficio o ante la denuncia del Colegio de Martilleros.

Límites borrosos

Pero a pesar de la ordenanza existente en Junín y en ciudades que forman parte del Departamento Judicial pueden verse carteles y publicidad en la vía pública de una reconocida franquicia (la del globo aerostático). Dicho corredor pertenece al Departamento Judicial Pergamino, donde no hay legislación municipal al respecto y los límites entre una jurisdicción y otra parecen borrosos, al menos para esta franquicia y a pasar de las leyes nacionales y provinciales.

Daniel Di Palma explicó que vienen llevando adelante desde hace tiempo un proceso junto al Colegio de Provincia, el cual posee sustentos legales para el ejercicio profesional del corretaje inmobiliario, el martillero y corredor público. “Debe ser una persona que ejerza el corretaje matriculado en un colegio departamental y para eso existen 20 colegios departamentales dentro de la distribución geográfica de la provincia de Buenos Aires”, explicó.

En ese contexto es que los matriculados, al recibirse de martilleros y de corredores públicos, deben colegiarse en las departamentales para el ejercicio profesional. Es que el Estado ha delegado a los colegios profesionales el control de la matrícula y llevan adelante todo un trabajo de fiscalización del ejercicio legal de la profesión. “Todo lo que significa actividad franquiciada de tareas profesionales no corresponde, porque el inmobiliario debe estar articulado y habilitado para comercializar bien inmuebles”, dijo el presidente del Colegio de Martilleros de Junín.

En otras palabras, -lo que detalla Di Palma- es que “la delegación que hace el Estado en los colegios profesionales y en el control de la matrícula tiene que ver con la preservación del ejercicio profesional para el resguardo del patrimonio de una persona y de la sociedad misma”.

Es así que este andamiaje jurídico rechaza la figura dispuesta por franquicias comerciales que permiten, alientan y promueven el ejercicio de la profesión a personas que no están habilitadas por carecer de títulos profesionales y matrículas habilitantes bajo el título de agente o asesores inmobiliarios, cuyo accionar está plasmado por las leyes vigentes, generando –por lo explicado por Di Palma- una competencia desleal que perjudica no solamente al conjunto de profesionales debidamente inscriptos en la matrícula de los colegios profesionales sino a la comunidad toda.

“Si tenemos un profesional martillero y corredor público colegiado que a su vez publicita que ejerce esa profesión bajo la denominación de una franquicia, está incumpliendo la ley provincial. Es ahí donde acciona el Departamento Judicial conjuntamente con el Tribunal Disciplinario y su poder de fiscalización en tramitar una causa disciplinaria a esa persona que ejerce indebidamente la profesión y esos trámites van en apelación al Consejo Superior a la Plata”, detalló técnicamente Di Palma.

El presidente del Colegio de Junín dijo que “Remax es un claro ejemplo de lo que está sucediendo”, pero aclaró que puede darse que “haya otras empresas que pretenden ejercer el corretaje con el mismo formato y, entonces, cualquiera podría abrir una oficina y llevar adelante las veces de agente”.

“Nosotros ya llevamos adelante un proceso de fiscalización ante Remax que está elevado al Colegio Departamental de Pergamino, que es donde están sentadas las bases de este martillero y corredor habilitado que lleva adelante la profesión bajo el formato de transmitido. Y el colegio de Pergamino ha sumado la causa que se elevó de Junín, sumado al expediente administrativo de San Nicolás”, consideró Di Palma marcando que los límites superan los del partido de Junín. Y agregó: “Las propiedades que están a la venta en esta zona vienen del Remax que está en Pergamino”.

Los municipios como única barrera

A principios de este año, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata rechazó el proyecto de los concejales de La Libertad Avanza que propone derogar la ordenanza que prohíbe las franquicias como Remax.

“Este Colegio ve con profunda preocupación el pretendido intento y lo rechaza en forma total y contundente, toda vez que los fundamentos que sostiene el avance de este proyecto no sólo son insuficientes, sino también que disfrazan la realidad pretendiendo generar dudas a la comunidad sobre quienes se encuentra habilitados legalmente en la intermediación inmobiliaria; facultad esta única e indelegable que debe ser realizada por medio de los Martilleros y Corredores Públicos”, aseguraron.

En Tandil, también se rechazaron los intentos de derogar dos ordenanzas que prohíben los carteles de franquicias de negocios inmobiliarios y fijan multas. “Nuestra función es indelegable”, advirtió Enrique Alewaerts e instó a cumplir la Ley 10.973. Expuso que denunciaron penalmente a veinte agentes de una de las empresas e iniciaron procesos ante el tribunal de disciplina a tres matriculados.

En la misma línea, el Colegio de Martilleros de San Nicolás es otro de los más combativos contra las franquicias. En tal sentido, advirtieron que "contratar personas que trabajan en la ilegalidad pone en riesgo su operación inmobiliaria" e indicaron que "se ha creado un Consejo de Fiscalización en el que se reciben las denuncias, se realizan las investigaciones y se les da el curso que ameriten".

En qué se apoyan los Colegios

La ley nacional 25.028 estableció la necesidad de contar con un título universitario habilitante para el ejercicio del corretaje inmobiliario. Tal camino de profesionalización fortaleció en la provincia de Buenos Aires a la ley 10.973, que establece que los martilleros deben estar habilitados e inscriptos en la matrícula del Colegio respectivo, delegando en ellos el control de la matrícula y la potestad disciplinaria.

Ante ello, los Colegios de Martilleros argumentan que los corredores inmobiliarios solo pueden asociarse con otros profesionales, pero no con una marca, una franquicia o un particular no matriculado.