Cómo es el fenómeno del crecimiento vertical de Pergamino

Diarionucleo.com habló con José Salauati, secretario de Desarrollo Urbano de Pergamino, y tocó diferentes temas. Uno de ellos es el crecimiento vertical de la ciudad. Algo que se suma a la expansión territorial horizontal, mostrando que la localidad cabecera del distrito ha crecido en habitantes y en extensión.

Justamente sobre la densificación del crecimiento de la ciudad, visto por los desarrollos, hay que tener en cuenta el crecimiento en vertical de la ciudad, que se ha dado por muchas iniciativas de construcción de edificios del sector privado.

En la actualidad hay una buena cantidad de proyectos, con lo cual la oferta ya no solamente es de lotes, sino también de departamentos. “Es importante porque hay demanda de acuerdo a lo que nosotros recibimos de las inmobiliarias locales. Hay necesidad de alquiler de departamentos y se está dando respuesta a ese tipo de demanda, también a través del sector privado”, soslayó Salauatti.

En la ciudad de Pergamino existen distintas zonas que determinan cuáles son las cantidades de metros cuadrados que se puedan hacer, cuál es la ocupación de suelo que se puede desarrollar y a qué altura medianamente se puede llegar. 

Es decir que está regulado por el código de zonificación existente. El problema es que data de los años 80, por lo que es necesario modificarlo. “Ya visualizamos que hay áreas de la ciudad que posiblemente podrían tener un desarrollo distinto y estamos abocados a ver cuándo comenzamos el proceso de un nuevo código de desarrollo territorial y de zonificación de la ciudad”, adelantó el secretario municipal.

Cada emprendimiento requiere previamente una consulta de uso, para ver si se puede hacer en el lugar donde lo plantea el vecino. “También hay una consulta sanitaria, para ver si se les puede proveer tanto de la red de agua como la de cloacas. A su vez, incorporamos la necesidad de una prefactibilidad a la Cooperativa Eléctrica, para ver si se le puede suministrar energía eléctrica en el lugar y a qué costo, porque hay veces que se empieza un emprendimiento de un edificio y después la Cooperativa termina exigiéndole una subestación eléctrica, porque no tiene en la cercanía otra con capacidad suficiente para abastecerlo”, manifestó.

Otros puntos del crecimiento

Los datos preliminares del último censo realizando en Argentina permitió revelar diferentes cuestiones. Una de ellas es que la ciudad de Pergamino ha duplicado su cantidad de habitantes en los últimos 50 años. Y eso hace que sea todo un desafío ir repensando la metrópoli abasteciéndola de servicios, pero también en materia de transitabilidad y accesos para que atravesarla no sea una odisea.

El secretario de Desarrollo Urbano admitió que “el crecimiento está controlado” y contó que están trabajando para que el Estado municipal acompañe esa expansión privada. Inclusive, hace poco tiempo el Concejo Deliberante aprobó un proyecto de ordenanza presentado por el área a cargo de Salauati para para rezonificar un amplio sector en el norte de la ciudad que fue aprobado.

Los cambios del paisaje rural a urbano son notorios y se viene dando desde hace poco más de una década; no solo en la zona norte, sino también en el sur, este y oeste. Trazando un eje en la Ruta Nacional 188, arteria que se extiende desde el cruce de la ruta Nº 32, camino a Rosario, hasta donde se ubica el hotel Howard Johnson, puede verse con claridad la expansión urbana.

El funcionario municipal explicó que vienen trabajando desde hace años, con comunicación con distintas dependencias provinciales, para avanzar en una modificación razonable y adecuada del Código de Zonificación que incluye la ampliación general del área urbana. Con la aprobación del cuerpo deliberativo, la rezonificación desafecta parcelas de tierras que estaban comprendidas en la zona rural para transformarlas en áreas residenciales extraurbanas generando nuevos límites.

La expansión urbana natural

Salauati dijo que “la expansión de Pergamino hacia la zona norte ha sido un proceso de desarrollo de aproximadamente 12 años”. También mencionó el desarrollo de barrios cerrados en la zona sur y la necesidad de una circunvalación para evitar el tránsito pesado en la ciudad.

Muchas veces estos procesos de urbanización resultan “explosivos”, pero en el caso local no fue así. “En Pergamino el desarrollo empezó a tener real ocupación del lugar muchos años después de iniciarse. Uno evalúa cuánta gente va a vivir en un lugar y qué efecto va a producir, pero ese efecto en realidad se produce cuando hay una ocupación relativamente importante”, explicó.

Cómo son los pasos del desarrollo urbano

Al comienzo empieza el desarrollo de la idea, el proyecto, la venta, la comercialización y la construcción de las viviendas; todo eso lleva bastante tiempo, por lo cual, el efecto hay que medirlo siempre 7 u 8 años después de comenzado. “Lo que se visualiza no es el resultado de una situación coyuntural, sino que ya tiene mucho tiempo. A raíz de eso evaluamos el efecto en la ciudad y no en un efecto inmediato, sino un efecto que se mide en el tiempo”, detalló Salauati. 

Esa zona norte estuvo asignada por una problemática que era la conversión de zona rural a urbana, proceso que implicó hacer un cambio de zonificación mediante el Concejo Deliberante hace algunos años. Luego se giró a la provincia de Buenos Aires para que, a través de la Dirección de Ordenamiento Ambiental y Territorial, lo apruebe.

Salauati recordó que desde Provincia les contestaron que veían que la transformación de zona rural a urbana era un área excesivamente grande, por lo que juzgaron de que debía ser menor. “Nosotros analizamos nuevamente la posibilidad de tener una dimensión menor, elevamos la consulta previamente, y ellos dieron su aprobación a esta nueva zonificación y ya tenemos la aprobación del HCD para enviarlo a la Provincia de Buenos Aires”, mencionó el funcionario.

Esto permitirá que la ciudad sea alcanzada con toda la prestación de los servicios públicos. Más allá de eso el secretario municipal aclaró: “No significa necesariamente que lleguemos a todos los lugares con la provisión de agua y cloacas, porque en general en muchos de estos emprendimientos se le exige en la factibilidad. No obstante, es una zona (la norte), que ha crecido de una manera muy significativa y que va a requerir a futuro que la ciudad llegue con una red troncal cloacal”.

La zona sur también se ha expandido

Lo que viene sucediendo en la zona norte de la localidad también ocurre en el sur, llegando hasta Howard Johnson, sobre toda la línea de avenida Pellegrini. Allí el municipio ha trabajado definiendo áreas para la posibilidad de desarrollar barrios cerrados o clubes de campo de acuerdo al tipo y a la distancia entre cada uno. 

Y hay otro sector en el sur que está más hacia la zona donde se desarrollaron los barrios Malvinas, Procrear y Santa Julia que tiene otra conformación. Al respecto, el secretario explicó: “Allí no estamos permitiendo el desarrollo de loteos cerrados, sino que se trata de loteos abiertos que no constituyen ni clubes de campo ni barrios cerrados”. 

En el sur, se ha desarrollado un criterio por el cual en cada presentación que se realiza para comenzar con la gestión de un desarrollo, el municipio primero plantea una prefactibilidad, donde solicitan ciertos aspectos que tienen que complementar, como por ejemplo la provisión de agua cuando un barrio requiere una cantidad determinada. Es decir que primero se debe hacer una nueva perforación para abastecer a todo el sector, y, si es posible, a otras zonas también. 

El criterio con el cual los desarrolladores llevan adelante la gestión siempre tiene la advertencia de la municipalidad en cuanto a que cuando se trata de zonas que todavía no han cambiado de rural a urbana o a extraurbana, todo el desarrollo que hagan es a costo y riesgo del privado.

Un dato revelador del crecimiento de Pergamino

Desde el Departamento Ejecutivo Municipal han realizado un análisis con resultados reveladores en cuanto a la dimensión que la ciudad va tomando. Hace unos años, cuando desde la secretaría de Desarrollo Urbano se realizaba una medición de norte a sur, o de este a oeste, el resultado arrojaba una distancia de ocho kilómetros entre cada margen. Esa distancia, en la actualidad llegará a 12 mil metros.

El desafío de una nueva travesía urbana

Toda esta expansión hace pensar que Pergamino va a tener una travesía urbana de 12 kilómetros. En el sur ya está la Autopista Ruta 8, pero toma mayor importancia conectar la autopista con la Ruta 8, cercana a la ciudad, y desde ahí con la Ruta Nacional 188 y la Provincial 32, hacia Rosario. Es decir, la creación de una circunvalación que tome el este y el norte de la ciudad, para que todo el tránsito que viene de la zona de Junín o de Rojas, tenga al llegar a la autopista una alternativa para evitar el paso por dentro de la ciudad.

Salauati admitió que “la idea de una circunvalación tomó mayor relevancia y lo hemos hecho presente a las autoridades de Vialidad en los distintos gobiernos”, como para que lo tengan como una obra necesaria para Pergamino. “Es un tema que empieza a preocupar a futuro porque el tránsito pesado en época de cosecha se incrementa. Entonces se impone la necesidad de que esa obra de una circunvalación se lleva adelante”, admitió.

Por lo pronto, desde el DEM se ha trazado un anteproyecto de todas las circunvalaciones de Pergamino. “Desde el año 2009 venimos presentando documentación en las distintas instancias del gobierno de Vialidad Nacional, pero en general lo que ha pasado es que Vialidad ha captado la atención en la autopista”, explicó Salauatti.

El crecimiento bajo control

El secretario municipal dejó en claro que el crecimiento de la ciudad está bajo control y explicó que lo que se busca es completar el crecimiento extraurbano que se está dando con una mejora en un nuevo código de zonificación de la ciudad para el desarrollo más equilibrado de otros lugares que ya han crecido y que merecerían que la inversión que se está haciendo dentro del ámbito más consolidado, llegue también a otros lugares de la ciudad y no se concentre sólo en la zona céntrica.

Proyectos municipales

Desde el municipio no hay un proyecto de desarrollo de viviendas (es una metodología que han adoptado muchos distritos a causa de la falta de inversión nacional y provincial). Es por eso que, desde la Dirección de la Secretaría de Tierras, Vivienda y Obra Pública Social, hay un plan de lotes con servicio a través de los planes Solares que se está llevando adelante, los cuales se otorga la posibilidad de acceder al vecino a la compra de un lote con un buen valor de mercado, pero que a la municipalidad le cubre los costos de haber adquirido la tierra y hacer los servicios correspondientes. “Muchos pergaminenses, con esfuerzo propio, construyen sus hogares”, dijo.