Propiedades en baja: los precios cayeron hasta un 40%

Hay muchas consultas por ventas, pero no se terminan de acordar los valores. Los interesados hacen ofertas inferiores y los propietarios consideran que ya bajaron entre un 40 y 45%, entonces no aceptan ofertas por debajo de eso. Esa es la realidad del mercado local hoy.

En ese contexto, el precio de los inmuebles tuvo en el último año una baja generalizada en las principales ciudades del país. Según un relevamiento realizado en inmobiliarias locales, desde el comienzo de la pandemia en marzo de 2020 las propiedades bajaron alrededor de un 40 por ciento.

Para graficar con valores, antes de la pandemia los departamentos de un dormitorio costaban entre 75 y 80 mil dólares y ahora se consiguen por valores que van de los 45 a 50 mil dólares. Con un dólar a 350 pesos las propiedades bajan en esa moneda y aumentan en pesos.

Según un estudio realizado a nivel nacional, el precio del metro cuadrado registró el último año una tendencia generalizada a la baja en las principales ciudades del país, mientras que la cantidad de operaciones de compraventa se recuperó a niveles pre pandemia, de acuerdo con estadísticas del sector.

Si se compara con los valores que había en abril de 2018, cuando el dólar experimentó un alza abrupta, la caída de los precios fue de entre un 40 y un 45 por ciento. Si bien cuesta concretar las operaciones de compra y ventas, aumentaron las propuestas vinculadas a las permutas.

La falta de crédito, un verdadero problema

Como es de imaginarse, muchas operaciones están frenadas por la falta de crédito y porque los compradores deberían recurrir a la compra del dólar paralelo, a raíz del cepo. Se aprovechan las oportunidades y eso le dio un poco más de dinámica al tema de las ventas. En conclusión, se vende lo que está por debajo de lo que sería su precio, como puede ser una propiedad que está en división de una sociedad conyugal.

El comportamiento del dólar y su influencia en los precios

Durante agosto, septiembre y octubre del año se observó cierta estabilidad en los precios de los departamentos usados en general, lo cual puede deberse a dos factores: el tipo de cambio y la estacionalidad. En el transcurso de esos meses se había empezado a ver una estabilidad del tipo de cambio que no se venía viendo el resto del año, el dólar mantuvo su valor por un tiempo, lo que animó a los compradores con poder adquisitivo a invertir en los departamentos.

Siempre hay que tener en cuenta el comportamiento del dólar, ya que de esto depende el valor actual de las propiedades y si se retoma la baja de precios en los próximos meses. Por eso, en el inicio del 2023 va a seguir siendo un rubro donde los compradores marcan la pauta, ya que hoy hay un récord de oferta de propiedades, donde los compradores o inversores, que son los que tienen el dinero para invertir, pueden poner las condiciones.

Las perspectivas para este año van por la misma línea, ya que desde las inmobiliarias no están viendo un cambio de tendencia en los valores, sí tal vez la baja se hace más lenta. Eso dependerá también de cómo se van comportando la oferta y la demanda, que son las que ayudan a fijar los precios en el mercado.

Baja generalizada en las principales ciudades del país

El precio del m2 registró este año una tendencia generalizada a la baja en las principales ciudades del país, mientras que la cantidad de operaciones de compraventa se recuperó a niveles prepandemia, de acuerdo con estadísticas del sector.

Los precios en 2022 continuaron a la baja para tanto para los departamentos de uno, dos y tres ambientes; los que mejor defendieron su valor fueron los monoambientes, que siguen siendo los que tienen más posibilidades de ser adquiridos por inversionistas, con lo cual la demanda es mayor.

El índice del "M2 Real" arrojó en la última medición datos preliminares hasta el tercer trimestre de este año de varias ciudades de las principales ciudades del país, mostrando la tendencia generalizada a la baja.

• Desde enero de 2020 a fines de 2022 la caída acumulada del precio del m2 en CABA es de 20,42%.
• Córdoba tuvo la mayor baja de precios, llegando al 21,91% desde el primer trimestre del 2020; en el caso de La Plata la caída también fue importante, con una baja acumulada de 15,52%.
• Rosario y Mar del Plata fueron las ciudades que mejor pudieron mantener su valor: en Rosario la baja desde el primer trimestre de 2021 fue de 9,92%; mientras que, en Mar del Plata, la caída fue de 9,88%.

Cuánto dinero es necesario para comprar una propiedad

Por su parte, el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), estimó que se requieren 3,15 salarios para comprar un m2, tomando como referencia un dos ambientes en barrio promedio de la Ciudad de Buenos Aires, con dólar MEP y salario según Remuneración Imponible Promedio de Trabajadores Estables (Ripte).

El CPI indicó que el salario Ripte medido en Dólar MEP se incrementó 19,14% en el último año y consideró que esto tiene un "impacto positivo, pero sin crédito hipotecario es muy difícil conseguir una recuperación rápida" del mercado.

Indicó además una reducción de 12,7% en la cantidad de publicaciones a la venta en la Ciudad en los últimos 45 días, con 92.581 departamentos publicados en diferentes portales inmobiliarios. De este modo, por mes se escrituran el 2,23% de la oferta y para vender todo el stock se necesitan 44 meses si se mantuviera estable la oferta.